L’année 2017 a été marquée par la parution du nouveau décret du 30 mars 2017 autorisant la SAFER de Guadeloupe à exercer son droit de préemption et élargissant son champ d’intervention en supprimant la limitation de surface. En conséquence, nous avons observé une augmentation significative du nombre de Déclarations d’intention d’aliéner (DIA) traitées de 17%, soit  999 dossiers notifiés à la SAFER en 2017 contre 857 en 2016. 57 dossiers ont fait l’objet d’une préemption, dont une seule au prix. Au 31 décembre 2017, 31 dossiers avaient été retirés de la vente, et une transaction acceptée au prix proposé, donnant ainsi lieu à une acquisition. Le taux de dossier préempté demeure constant à 6% des transactions notifiées à la SAFER.

Evolution du nombre des notifications

Notons, par ailleurs, que la taille moyenne des parcelles notifiées diminue nettement et atteint 65 ares, contre 92 ares en 2016, soit - 20 % par rapport à la moyenne 2010-2017. Les transactions notifiées ont concerné 648 ha, soit une baisse de 18%, cohérente à la baisse de la surface moyenne des parcelles.

Evolution des surfaces notifiées (ha)

Le prix moyen des transactions notifiées  en 2017 se portait à 239 271 €/ha, soit une inflation de 68% par rapport à la moyenne de 2012 à 2016. L’inflation observée est, en fait, liée à l’élargissement de notre champ d’intervention qui entraine une augmentation des biens bâtis, sans usage agricole.
 

Evolution du Prix moyen par ha des DIA (€/ha)

 

Au cours de l’année 2017, la SAFER de Guadeloupe s’est portée acquéreur d’une transaction portant sur 3 ha, dont le prix révisé de 9% par rapport au prix notifié, a été accepté par le cédant. Le lot a, dans la foulée, fait l’objet d’un appel à candidature dès le mois de novembre 2017, conformément à la procédure de rétrocession. Bien que la SAFER préempte systématiquement lorsqu’elle le juge nécessaire et ce, malgré une situation financière tendue depuis 2009, cela se traduit très rarement par des acquisitions dans la mesure où les préemptions avec révision de prix font presque systématiquement l’objet d’un retrait du bien du marché par le vendeur.

Exercice du droit de préemption
La SAFER a exercé 57 fois son droit de préemption en 2017 dont 56 fois avec révision de prix. Ces interventions représentent 82 ha 14 a 64 ca pour un prix notifié de            2 223 341 €, soit un prix moyen notifié de 27 399 €/ha.

Analyse des préemptions

Les interventions avec révision de prix représentent 81 ha 14 a 64 ca pour un prix total notifié de 2 217 341 €. Le prix moyen rapporté à la surface, ayant fait l’objet d’une préemption, se portait donc à 27 325,19 €/ha en 2017. On note une baisse du prix moyen notifié de 35 % par rapport à 2016 et de 5% par rapport à la moyenne des 5 dernières années. On retrouve ainsi des transactions notifiées à des prix qu’on observait avant 2015.

Le prix moyen révisé, proposé pour acquisition se portait à 7 321 euros /ha, soit un abaissement de 73% du prix notifié.

Au 31 décembre 2017, 31 dossiers préemptés avaient fait l’objet d’un retrait du bien de la vente, correspondant à 32ha 09a 66ca.

Cinq dossiers notifiés de plus d’un hectare, représentant 10ha 31a 82ca, pourraient faire l’objet d’une acquisition à court délai.

La SAFER a donc préempté sur plus de 6 % de son marché accessible. Ce taux relativement élevé et stable s’explique par une forte pression foncière sur le territoire qui pousse les opérateurs à spéculer sur le foncier agricole dans l’espoir de le transformer en parcelles urbanisables à court ou moyen terme. Cela impose à la SAFER de Guadeloupe à se porter acquéreur par préemption avec révision de prix beaucoup plus souvent que sur d’autres territoires, notament en métropole.